Kontrolni seznam pred nakupom
Cel vodič kot en seznam preveritev, s stroškom in časom vsake. Natisnite ga in odkljukajte, preden podpišete predpogodbo.
Seznam sledi vrstnemu redu, po katerem posel dejansko teče: najprej kaj kupujete in od koga, nato kaj lokacija naredi nepremičnini, potem koliko je vredna in koliko stane vzdrževanje, in nazadnje kako izpeljete transakcijo.
Vsaka vrstica vodi na svojo stran s postopkom po korakih. Stran je oblikovana tudi za tisk, zato jo lahko vzamete s seboj na ogled.
Pravno in lastništvo
- Kako preberete zemljiškoknjižni izpisek Zemljiška knjiga pove, kdo je lastnik in kaj nepremičnino bremeni. Izpisek je brezplačen in ga na portalu eSodstvo dobite v nekaj minutah. 0 EUR · 10 minut · kupec sam
- Hipoteke, služnosti in druga bremena Bremena ostanejo na nepremičnini tudi po prodaji. Preverite, kaj je vpisano, kdo ga izbriše in kdaj - preden vplačate aro. 0 EUR · 20 minut · kupec sam, ob zapletu notar ali odvetnik
- Je prodajalec res lastnik Podpisnik pogodbe mora biti tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, ali njegov pooblaščenec. Preverite vpis, istovetnost in soglasja solastnikov. 0 EUR, overjeno pooblastilo pri notarju od 20 EUR dalje · 30 minut · kupec sam, pri pravni osebi ali dedovanju notar
- Je stanovanje etažno urejeno Stanovanje lahko kupite kot samostojno nepremičnino le, če je etažna lastnina vpisana v zemljiško knjigo. Sicer kupujete idealni delež stavbe. 0 EUR za preveritev, vzpostavitev etažne lastnine več tisoč EUR · 20 minut · kupec sam, ob neurejenem stanju odvetnik in geodet
- Gradbeno in uporabno dovoljenje Objekt brez dovoljenj je pravno tvegan nakup in slabo zavarovanje za banko. Preverite ju v javni zbirki o graditvi in pri upravni enoti. 0 EUR za vpogled, naknadna ureditev nekaj sto do nekaj tisoč EUR · 30 minut za vpogled, do 15 dni za potrdilo upravne enote · kupec sam, za naknadno ureditev pooblaščeni strokovnjak
- Namenska raba in prostorski akti Namenska raba določa, kaj je na zemljišču sploh dovoljeno graditi. Preverite jo v občinskem pregledovalniku in potrdite s potrdilom občine. 0 EUR za vpogled, potrdilo o namenski rabi okoli 22,70 EUR · 20 minut za vpogled, do 15 dni za potrdilo · kupec sam, pri načrtovani gradnji projektant
- Je stavba pod spomeniškim varstvom Varstveni režim omeji prenovo, okna in fasado, pri spomeniku pa ima država ali občina predkupno pravico. Oboje preverite brezplačno. 0 EUR za vpogled, kulturnovarstveni pogoji in soglasje po tarifi · 20 minut · kupec sam, pred prenovo ZVKDS
- Energetska izkaznica in kaj pove Izkaznica je obvezna priloga prodajne pogodbe in edini primerljiv podatek o porabi energije. Preverite jo v registru, brezplačno in vnaprej. 0 EUR za vpogled, izdelava izkaznice od okoli 150 EUR, plača prodajalec · 10 minut · kupec sam, izdelava neodvisni strokovnjak
- Dostopna pot in služnosti Pri hiši in parceli preverite, ali je dostop pravno urejen. Neurejena pot je eden redkih zapletov, ki se lahko konča na sodišču. 0 EUR za vpogled, pogodbena služnost pri notarju nekaj sto EUR · 30 minut · kupec sam, ob zapletu odvetnik ali geodet
Tveganja in okolje
- Poplavna ogroženost naslova Poplavno območje vpliva na zavarovanje, na kredit in na možnost gradnje. Preverite ga brezplačno v Atlasu voda in Atlasu okolja, po naslovu ali parceli. 0 EUR · 20 minut · kupec sam
- Obremenitev s hrupom Hrupa se ne navadite tako, kot upate. Strateške karte hrupa in občinski prostorski akt povesta, koliko ga je na naslovu in koliko ga sme biti. 0 EUR · 30 minut · kupec sam
- Nevarnost zemeljskih plazov Plaz ne zniža vrednosti nepremičnine, ampak jo lahko izniči. Verjetnost pojavljanja plazov preverite v Atlasu okolja, evidentirane plazove v e-Plazu. 0 EUR za pregled kart, 500-2000 EUR za geološko mnenje · 30 minut, geološko mnenje 2-4 tedne · kupec sam, ob sumu geolog
- Radon v stavbi Radon je drugi najpogostejši vzrok pljučnega raka in ga zaznate samo z meritvijo. Preverite, ali je občina radonsko območje, in zahtevajte meritev. 30-100 EUR za meritev z detektorjem · 15 minut za pregled, meritev traja do enega leta · kupec sam, meritev pooblaščeni izvajalec
- Potresna ogroženost in mikrorajonizacija Slovenija je potresno dejavna, škodo pa naredi stavba, ne karta. Preverite projektni pospešek tal, leto gradnje in konstrukcijo. 0 EUR za karto, 300-1500 EUR za oceno potresne odpornosti · 20 minut, ocena statika 2-4 tedne · kupec sam, ocena pooblaščeni inženir
- Kakovost zraka v okolici Zimski smog v kotlini je lastnost lokacije, ne vremena. Preverite meritve ARSO in vire onesnaževanja, preden se zavežete za trideset let. 0 EUR · 20 minut · kupec sam
- Kakovost pitne vode Preverite, ali je nepremičnina na javnem vodovodu ali na lastnem viru, in zahtevajte zadnje letno poročilo o skladnosti pitne vode. 0 EUR za poročila, 60-300 EUR za analizo lastnega vira · 20 minut, analiza vode 1-2 tedna · kupec sam, analiza pooblaščeni laboratorij
- Natura 2000 in zavarovana območja Varovano območje ne prepoveduje nakupa, spremeni pa, kaj smete graditi in koliko časa traja. Preverite parcelo v Naravovarstvenem atlasu. 0 EUR · 20 minut · kupec sam
Cena in stroški
- Kaj so podobne nepremičnine res dosegle Oglasna cena ni cena posla. V evidenci trga nepremičnin (ETN) brezplačno preverite, po čem so se podobne nepremičnine v soseski res prodale. 0 EUR · 30 minut · kupec sam
- Posplošena vrednost nepremičnine Posplošena vrednost je modelska ocena GURS, ne tržna cena. Preverite jo brezplačno in predvsem preverite podatke o nepremičnini, na katerih stoji. 0 EUR · 15 minut · kupec sam
- NUSZ, rezervni sklad in tekoči stroški Nakup je enkraten, lastništvo je mesečno. Preverite NUSZ, rezervni sklad, upravnika, ogrevanje in zavarovanje, preden izračunate, koliko zmorete. 0 EUR · 45 minut · kupec sam, podatke priskrbi prodajalec ali upravnik
- Vodovod, kanalizacija, plin in daljinsko ogrevanje Vod v ulici ni priključek na hiši. Preverite v katastru GJI in pri upravljavcu, kaj je res priključeno in kaj bi priključitev stala. 0 EUR za vpogled, priključki in soglasja so plačljivi · 1 ura · kupec sam, potrditev upravljavec omrežja
- Dostopnost optike in interneta Delo od doma stoji na povezavi. Na Geoportalu AKOS preverite, katera omrežja pokrivajo naslov, in pri operaterju potrdite priključek. 0 EUR · 20 minut · kupec sam, potrditev operater
- Javni prevoz in čas do službe Deset minut razlike vsak dan je teden življenja na leto. Preverite vozne rede, postaje in parkiranje ter pot prevozite v prometni konici. 0 EUR · 1 ura in ena testna vožnja · kupec sam
- Šole, vrtci, trgovine in zelene površine Šolski okoliš ni izbira, ampak posledica naslova. Preverite ga skupaj z vrtcem, trgovino, zdravstvenim domom in potjo, ki jo bo otrok hodil sam. 0 EUR · 45 minut · kupec sam
Postopek in financiranje
- Nakup korak za korakom Od ogleda do vpisa v zemljiško knjigo: kaj se zgodi, v kakšnem vrstnem redu, kdaj se premakne denar in kdo za kaj odgovarja. odvisno od posla, glej posamezne strani · praviloma 1 do 3 mesece od ponudbe do vpisa · kupec, prodajalec, notar, banka, FURS, sodišče
- Ponudba, ara in predpogodba Ara ni rezervacija. Z izročitvijo are je pogodba sklenjena, zato jo vplačajte šele, ko so preverjanja opravljena in pogoji zapisani. ara običajno 10 % kupnine, pregled pri odvetniku od okoli 100 EUR · nekaj dni · kupec in prodajalec, priporočljivo z odvetnikom
- Prodajna pogodba, overitev in notarska hramba Pogodba je posel, overitev je pogoj za vpis, hramba pa varuje denar. Kaj mora pogodba vsebovati in kaj notar preveri, preden overi podpis. overitev po notarski tarifi, praviloma nekaj deset EUR; sestava pogodbe in hramba dodatno · 1 do 2 tedna · notar, po potrebi odvetnik
- Davek na promet, DDV in drugi stroški Pri rabljeni nepremičnini 2 % davka na promet plača prodajalec, pri novogradnji DDV. Kupčevi stroški so notar, taksa, cenitev in posrednik. kupec praviloma nekaj sto EUR, brez posrednika in kredita · napoved v 15 dneh po sklenitvi pogodbe · prodajalec napove davek, kupec plača svoje stroške
- Vpis lastninske pravice Lastnik postanete z vpisom, ne s plačilom. Kdo vloži predlog, koliko je sodna taksa, kaj pomeni plomba in kako zavarujete vrstni red. sodna taksa po vrednosti nepremičnine, pri 100.000 EUR okoli 80 EUR · nekaj dni do odločbe, približno mesec do pravnomočnosti · notar ali kupec sam prek eSodstva
- Osnove stanovanjskega kredita Koliko lahko dobite, določajo pravila Banke Slovenije: obrok do 50 % neto dohodka, priporočena lastna udeležba 20 % in preostanek nad minimumom. cenitev, stroški odobritve, zavarovanje in notarski zapis · 2 do 6 tednov od vloge do črpanja · kupec in banka
- Pogodba s posrednikom in provizija Zakonske zgornje meje provizije za stanovanja od odločbe Ustavnega sodišča ni več. Preverite licenco, pogodbo in kdo posrednika sploh plača. provizija je stvar dogovora, zgodovinsko okoli 2 do 4 % kupnine · 30 minut za preveritev, pogodba se sklene pisno · kupec ali prodajalec kot naročitelj