Prodajna pogodba, overitev in notarska hramba

Zakaj je to pomembno

Prodajna pogodba je edini dokument, ki po sklenitvi posla določa, kaj ste kupili in pod kakšnimi pogoji. Vse, kar je bilo dogovorjeno ustno - da ostane kuhinja, da bo streha popravljena, da se izprazni do konca meseca - obstaja samo, če je zapisano.

Overitev podpisa pri notarju ni formalnost: brez overjenega zemljiškoknjižnega dovolila vpis lastninske pravice ni mogoč. Notar pred overitvijo preveri tudi, ali je davek na promet nepremičnin odmerjen in plačan, kar pomeni, da tega koraka ni mogoče preskočiti.

Kje to preverite

Institucija	Vir	Kaj dobite	Cena	Prijava
Notarska zbornica Slovenije	Imenik notarjev in opis storitev	Notar v vaši bližini in obseg storitev	0 EUR	ni potrebna
Notar	Overitev podpisa	Overjeno zemljiškoknjižno dovolilo	po notarski tarifi	osebno
Notar	Notarska hramba	Varno plačilo kupnine prek fiduciarnega računa	po notarski tarifi	osebno
FURS	Potrdilo o plačanem davku	Pogoj za overitev	0 EUR	prodajalec

Kako preverite, korak za korakom

1. Dogovorite se, kdo sestavi pogodbo. Če jo sestavi prodajalčeva stran, jo dajte pregledati svojemu odvetniku - to je najceneje plačan pregled v celotnem poslu.
2. Preverite, da pogodba natančno opisuje predmet: identifikacijsko oznako nepremičnine, pripadajoče dele (shramba, parkirno mesto), solastniške deleže na skupnih delih.
3. Preverite ceno, roke plačila, način plačila in kaj se zgodi ob zamudi vsake strani.
4. Preverite člen o bremenih: katera so vpisana, kdo jih izbriše, iz katerih sredstev in do kdaj, ter da je predvidena izbrisna pobotnica.
5. Preverite zemljiškoknjižno dovolilo - izrecno izjavo prodajalca, da dovoljuje vpis lastninske pravice na vaše ime.
6. Preverite izročitev: datum prevzema, stanje, oprema, kdo plača obratovalne stroške do prevzema, primopredajni zapisnik.
7. Dogovorite se za notarsko hrambo ali za plačilo v tranšah, vezano na dogodke (overitev, izbris hipoteke, vpis).
8. Podpis overite pri notarju; prodajalec mora prinesti potrdilo o plačanem davku na promet nepremičnin.

Kako berete rezultat

Overitev podpisa ni potrditev vsebine pogodbe. Notar potrdi, da je podpis pristen, in preveri predpisane pogoje za promet, ne pa, ali je posel za vas dober. Za vsebino ste odgovorni vi in vaš odvetnik.

Notarski zapis je nekaj drugega kot overitev: je javna listina, ki jo sestavi notar, in je pri nekaterih poslih obvezen. Za običajno prodajo nepremičnine zadošča pogodba z overjenim podpisom prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu.

Notarska hramba pomeni, da kupnino nakažete na notarjev fiduciarni račun, notar pa jo izplača, ko so izpolnjeni v hrambnem nalogu zapisani pogoji. To je standardni način, kako se hkrati poplača prodajalčeva banka, izbriše hipoteka in zavaruje kupec.

Stroški overitve se določajo po notarski tarifi in so odvisni od vrednosti posla; pri običajnem stanovanju gre za nekaj deset evrov na overitev, sestava pogodbe in hramba pa se zaračunata posebej. Ceno vprašajte vnaprej - notar jo je dolžan povedati.

Kaj pomeni slab izid

• Pogodba nima zemljiškoknjižnega dovolila. Brez njega ne morete v zemljiško knjigo. Ne podpisujte.
• Ni mehanizma za izbris hipoteke. Zahtevajte notarsko hrambo z nalogom, ki predvidi neposredno poplačilo banke in izdajo izbrisne pobotnice.
• Prodajalec vztraja pri plačilu celotne kupnine pred overitvijo. To pomeni, da nosite celotno tveganje. Ponudite hrambo ali plačilo v tranšah.
• Ustni dogovori niso v pogodbi. Kar ni zapisano, ne obstaja - tudi če je bilo obljubljeno pred pričami.
• Nepremičnina je zasedena in rok izpraznitve ni zapisan. Izselitev je lahko dolgotrajna. Vežite del kupnine na dejansko izročitev.

Vprašanja za prodajalca

• Kdo sestavlja pogodbo in ali soglašate s pregledom pri mojem odvetniku?
• Ali soglašate z notarsko hrambo in kdo krije njen strošek?
• Kdaj boste vložili davčno napoved in kdaj pričakujete odločbo?
• Kaj natančno ostane v nepremičnini ob izročitvi?

Pogosta vprašanja

Ali mora pogodbo sestaviti notar?

Ne. Pogodbo lahko sestavi odvetnik ali stranki sami, notar pa overi podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu. Če pogodbe ni sestavil notar, lahko za njen pregled zaračuna dodatek po tarifi.

Kdo plača notarja?

Ni predpisano, dogovor je del pogajanj. V praksi kupec pogosto plača overitev in zemljiškoknjižni predlog, sestavo pogodbe pa tisti, ki jo naroči.

Kaj je izbrisna pobotnica?

Listina, s katero upnik (praviloma banka) dovoli izbris svoje hipoteke po poplačilu terjatve. Brez nje hipoteka ostane vpisana, tudi če je kredit poplačan.