Hipoteke, služnosti in druga bremena

Zakaj je to pomembno

Bremena so vezana na nepremičnino, ne na osebo. Hipoteka, ki jo je vpisala prodajalčeva banka, po prodaji še vedno stoji, in če prodajalec kredita ne poplača, se banka poplača iz vaše nepremičnine. Enako velja za služnosti: pravica soseda, da hodi ali vozi čez vaše dvorišče, se s prodajo ne konča.

Kje to preverite

Institucija	Portal	Kaj dobite	Cena	Prijava
Vrhovno sodišče RS	Portal eSodstvo, podportal eZK	Vpisana bremena in zaznambe	0 EUR	SI-PASS (smsPASS ali Rekono)
Notar	-	Sestava pogodbe z izbrisno pobotnico	po tarifi	osebno

Kako preverite, korak za korakom

1. Pridobite redni izpisek iz zemljiške knjige in poiščite zadnji del z bremeni.
2. Za vsako vpisano breme si zapišite vrsto, upravičenca in znesek oziroma vsebino.
3. Pri hipoteki zahtevajte od prodajalca aktualno stanje dolga pri banki.
4. Dogovorite se, kako se breme izbriše: praviloma tako, da del kupnine gre neposredno banki, ta pa izda izbrisno pobotnico.
5. Ta postopek zapišite v pogodbo skupaj z rokom, ne le kot ustni dogovor.

Kako berete rezultat

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičnini za zavarovanje terjatve. Služnost je pravica nekoga drugega, da vašo nepremičnino uporablja na določen način ali da vam nekaj prepove. Stvarno breme zavezuje vsakokratnega lastnika k ponavljajoči se dajatvi. Zaznambe niso pravice, temveč opozorila: izvršba, spor, prepoved odtujitve.

Vrstni red vpisov ni okrasje - odloča, kdo se poplača prej.

Kaj pomeni slab izid

• Hipoteka brez dogovorjenega izbrisa. Ne podpisujte pogodbe brez zapisanega mehanizma poplačila in izbrisne pobotnice. Notarska hramba kupnine je standardna rešitev.
• Zaznamba izvršbe. Nepremičnina je v postopku prisilne izterjave - brez odvetnika ne nadaljujte, praviloma je to razlog za odstop.
• Nepričakovana služnost dostopa. Ovrednotite, kaj pomeni v praksi, in se pogajajte o ceni ali odstopite, če onemogoča vašo rabo.

Vprašanja za prodajalca

• Kolikšen je preostanek dolga, zavarovanega s hipoteko, in pri kateri banki?
• Kdo krije stroške izbrisa in kdaj bo izveden?
• Ali kdo poleg vas uporablja dvorišče, dovoz ali skupne prostore na podlagi dogovora?

Pogosta vprašanja

Ali lahko kupim nepremičnino s hipoteko?

Lahko, in v praksi je to pogosto. Ključno je, da se del kupnine nameni poplačilu kredita in da banka izda izbrisno pobotnico, kar zapišete v pogodbo.

Ali služnost lahko izbrišem?

Le s soglasjem upravičenca ali če preneha razlog zanjo. Predpostavljajte, da ostane, in temu prilagodite ceno.