Vodič za kupce nepremičnin
Kaj morate preveriti, preden podpišete pogodbo za stanovanje ali hišo v Sloveniji - po korakih, z uradnimi viri in brez marketinga.
Nakup nepremičnine je za večino ljudi največja transakcija v življenju, sklene pa se v nekaj tednih in pogosto pod časovnim pritiskom. Ta vodič razbije odločitev na posamezne preveritve: ena stran je ena preveritev, z navodilom, kje jo opravite pri uradnem viru, kako berete rezultat in kaj pomeni, če je rezultat slab.
Vsaka stran vodi na uradni register ali pristojno institucijo, ne na naše podatke. Kjer je preveritev brezplačna, to piše; kjer stane ali zahteva strokovnjaka, piše tudi to.
Začnite tu
Pet preveritev, ki ujamejo najdražje napake.
Pravno in lastništvo
Kaj kupujete in od koga - lastništvo, bremena, dovoljenja in status stavbe.
- Kako preberete zemljiškoknjižni izpisekZemljiška knjiga pove, kdo je lastnik in kaj nepremičnino bremeni. Izpisek je brezplačen in ga na portalu eSodstvo dobite v nekaj minutah.
- Hipoteke, služnosti in druga bremenaBremena ostanejo na nepremičnini tudi po prodaji. Preverite, kaj je vpisano, kdo ga izbriše in kdaj - preden vplačate aro.
- Je prodajalec res lastnikPodpisnik pogodbe mora biti tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, ali njegov pooblaščenec. Preverite vpis, istovetnost in soglasja solastnikov.
- Je stanovanje etažno urejenoStanovanje lahko kupite kot samostojno nepremičnino le, če je etažna lastnina vpisana v zemljiško knjigo. Sicer kupujete idealni delež stavbe.
- Gradbeno in uporabno dovoljenjeObjekt brez dovoljenj je pravno tvegan nakup in slabo zavarovanje za banko. Preverite ju v javni zbirki o graditvi in pri upravni enoti.
- Namenska raba in prostorski aktiNamenska raba določa, kaj je na zemljišču sploh dovoljeno graditi. Preverite jo v občinskem pregledovalniku in potrdite s potrdilom občine.
- Je stavba pod spomeniškim varstvomVarstveni režim omeji prenovo, okna in fasado, pri spomeniku pa ima država ali občina predkupno pravico. Oboje preverite brezplačno.
- Energetska izkaznica in kaj poveIzkaznica je obvezna priloga prodajne pogodbe in edini primerljiv podatek o porabi energije. Preverite jo v registru, brezplačno in vnaprej.
- Dostopna pot in služnostiPri hiši in parceli preverite, ali je dostop pravno urejen. Neurejena pot je eden redkih zapletov, ki se lahko konča na sodišču.
Tveganja in okolje
Kaj lokacija naredi nepremičnini - voda, hrup, tla, zrak in zavarovana območja.
- Poplavna ogroženost naslovaPoplavno območje vpliva na zavarovanje, na kredit in na možnost gradnje. Preverite ga brezplačno v Atlasu voda in Atlasu okolja, po naslovu ali parceli.
- Obremenitev s hrupomHrupa se ne navadite tako, kot upate. Strateške karte hrupa in občinski prostorski akt povesta, koliko ga je na naslovu in koliko ga sme biti.
- Nevarnost zemeljskih plazovPlaz ne zniža vrednosti nepremičnine, ampak jo lahko izniči. Verjetnost pojavljanja plazov preverite v Atlasu okolja, evidentirane plazove v e-Plazu.
- Radon v stavbiRadon je drugi najpogostejši vzrok pljučnega raka in ga zaznate samo z meritvijo. Preverite, ali je občina radonsko območje, in zahtevajte meritev.
- Potresna ogroženost in mikrorajonizacijaSlovenija je potresno dejavna, škodo pa naredi stavba, ne karta. Preverite projektni pospešek tal, leto gradnje in konstrukcijo.
- Kakovost zraka v okoliciZimski smog v kotlini je lastnost lokacije, ne vremena. Preverite meritve ARSO in vire onesnaževanja, preden se zavežete za trideset let.
- Kakovost pitne vodePreverite, ali je nepremičnina na javnem vodovodu ali na lastnem viru, in zahtevajte zadnje letno poročilo o skladnosti pitne vode.
- Natura 2000 in zavarovana območjaVarovano območje ne prepoveduje nakupa, spremeni pa, kaj smete graditi in koliko časa traja. Preverite parcelo v Naravovarstvenem atlasu.
Cena in stroški
Koliko je vredna in koliko stane, da jo imate - realizirane cene, dajatve in opremljenost.
- Kaj so podobne nepremičnine res dosegleOglasna cena ni cena posla. V evidenci trga nepremičnin (ETN) brezplačno preverite, po čem so se podobne nepremičnine v soseski res prodale.
- Posplošena vrednost nepremičninePosplošena vrednost je modelska ocena GURS, ne tržna cena. Preverite jo brezplačno in predvsem preverite podatke o nepremičnini, na katerih stoji.
- NUSZ, rezervni sklad in tekoči stroškiNakup je enkraten, lastništvo je mesečno. Preverite NUSZ, rezervni sklad, upravnika, ogrevanje in zavarovanje, preden izračunate, koliko zmorete.
- Vodovod, kanalizacija, plin in daljinsko ogrevanjeVod v ulici ni priključek na hiši. Preverite v katastru GJI in pri upravljavcu, kaj je res priključeno in kaj bi priključitev stala.
- Dostopnost optike in internetaDelo od doma stoji na povezavi. Na Geoportalu AKOS preverite, katera omrežja pokrivajo naslov, in pri operaterju potrdite priključek.
- Javni prevoz in čas do službeDeset minut razlike vsak dan je teden življenja na leto. Preverite vozne rede, postaje in parkiranje ter pot prevozite v prometni konici.
- Šole, vrtci, trgovine in zelene površineŠolski okoliš ni izbira, ampak posledica naslova. Preverite ga skupaj z vrtcem, trgovino, zdravstvenim domom in potjo, ki jo bo otrok hodil sam.
Postopek in financiranje
Kako teče posel - od ponudbe in are do vpisa v zemljiško knjigo.
- Nakup korak za korakomOd ogleda do vpisa v zemljiško knjigo: kaj se zgodi, v kakšnem vrstnem redu, kdaj se premakne denar in kdo za kaj odgovarja.
- Ponudba, ara in predpogodbaAra ni rezervacija. Z izročitvijo are je pogodba sklenjena, zato jo vplačajte šele, ko so preverjanja opravljena in pogoji zapisani.
- Prodajna pogodba, overitev in notarska hrambaPogodba je posel, overitev je pogoj za vpis, hramba pa varuje denar. Kaj mora pogodba vsebovati in kaj notar preveri, preden overi podpis.
- Davek na promet, DDV in drugi stroškiPri rabljeni nepremičnini 2 % davka na promet plača prodajalec, pri novogradnji DDV. Kupčevi stroški so notar, taksa, cenitev in posrednik.
- Vpis lastninske praviceLastnik postanete z vpisom, ne s plačilom. Kdo vloži predlog, koliko je sodna taksa, kaj pomeni plomba in kako zavarujete vrstni red.
- Osnove stanovanjskega kreditaKoliko lahko dobite, določajo pravila Banke Slovenije: obrok do 50 % neto dohodka, priporočena lastna udeležba 20 % in preostanek nad minimumom.
- Pogodba s posrednikom in provizijaZakonske zgornje meje provizije za stanovanja od odločbe Ustavnega sodišča ni več. Preverite licenco, pogodbo in kdo posrednika sploh plača.
Kontrolni seznam pred nakupom - cel vodič kot en seznam, primeren za tiskanje.