Nevarnost zemeljskih plazov

Zakaj je to pomembno

Plaz je edino od obravnavanih tveganj, ki lahko nepremičnino povsem uniči, ne da bi jo bilo mogoče sanirati na istem mestu. Sanacija pobočja je pogosto dražja od hiše, ki stoji na njem, in v Sloveniji je bila po vsakem večjem neurju vrsta objektov razglašena za neprimerne za bivanje, ne da bi jih voda sploh dosegla.

Za kupca je pomembna še druga plat. Plazljivo ali plazovito območje je pravna kategorija: občina ga določi v prostorskem aktu, na njem pa je gradnja omejena ali pogojena z geološko-geomehanskim poročilom, kar podraži vsak nadaljnji poseg.

Znaki na terenu so pogosto starejši od vas. Razpokan podporni zid, nagnjeni drogovi, ukrivljena debla dreves, valovita cesta in vedno znova popravljan omet niso estetska podrobnost, ampak pobočje, ki se počasi premika.

Kje to preverite

Institucija	Portal	Kaj dobite	Cena	Prijava
ARSO in GeoZS	Atlas okolja	Opozorilno karto verjetnosti pojavljanja plazov	0 EUR	ni potrebna
GeoZS	e-Plaz	Evidentirane plazove, podore in erozijske pojave s terena	0 EUR	ni potrebna
Občina	Prostorski akt in lokacijska informacija	Ali je zemljišče opredeljeno kot plazljivo ali plazovito	po občinski tarifi	odvisno od občine
Pooblaščen geolog	Geološko-geomehansko poročilo	Oceno stabilnosti za konkretno parcelo	500-2000 EUR	naročilo

Kako preverite, korak za korakom

1. Odprite ARSO Atlas okolja in poiščite naslov ali parcelo.
2. Vklopite sloj opozorilne karte verjetnosti pojavljanja zemeljskih in hribinskih plazov in odčitajte razred za lokacijo stavbe.
3. Poglejte tudi pobočje nad stavbo, ne le zemljišča pod njo. Izvorno območje plazu je lahko več sto metrov više, drobirski tok pa doseže tudi več kilometrov.
4. V e-Plazu preverite, ali je v okolici evidentiran kakšen dejanski plaz, in kdaj je bil zabeležen.
5. Pri občini preverite, ali je zemljišče v prostorskem aktu opredeljeno kot plazljivo, plazovito ali erozijsko območje.
6. Na ogledu preglejte podporne zidove, tlake, fasadne razpoke, vrata in okna, ki se ne zapirajo, ter drenaže in iztoke meteorne vode.
7. Ob vsakem sumu pred podpisom naročite geološko-geomehansko mnenje pooblaščenega geologa in ga vključite v pogodbo kot odložni pogoj.

Kako berete rezultat

Opozorilna karta prikazuje verjetnost pojavljanja plazov v razredih od zelo majhne do zelo velike in je izdelana za merilo približno 1 : 25.000. To je merilo za občino, ne za parcelo: karta pove, ali je območje problematično, ne pa, ali bo plaz na vaši parceli.

Karta prikazuje predvsem izvorna območja. Območja odlaganja gmot so lahko daleč stran od izvornega, zato stavba v nizkem razredu, ki stoji pod strmim pobočjem v visokem razredu, ni varna, ampak izpostavljena.

e-Plaz prikazuje evidentirane dogodke, torej tisto, kar je bilo popisano na terenu. Odsotnost točke v bazi ne pomeni, da plazu ni bilo, ampak da ni bil popisan.

Nobena od kart ne nadomesti geologa. Za konkretno parcelo je edini zanesljivi odgovor geološko-geomehansko poročilo, ki upošteva sestavo tal, vodo v pobočju in poseg, ki ga načrtujete.

Kaj pomeni slab izid

• Stavba v razredu velike ali zelo velike verjetnosti. Praviloma odstop, razen če imate v roki novo geološko poročilo, ki stanje ocenjuje drugače, in ceno, ki tveganje pokrije.
• Zemljišče je v prostorskem aktu opredeljeno kot plazljivo ali plazovito. Vsak nadaljnji poseg bo pogojen z geološkim poročilom in sanacijskimi ukrepi. Pogajanje o ceni, in trezno preverite, ali sploh nameravate še kaj graditi.
• Evidentiran plaz v e-Plazu na sosednji parceli ali nad njo. Pogodbo pogojite z geološkim mnenjem, ki ga plača prodajalec ali se odbije od cene.
• Sveže razpoke na podpornem zidu, nagnjeni drogovi, popravljana cesta. Odstop, dokler geolog ne pojasni vzroka. To so znaki aktivnega premikanja, ne staranja.
• Meteorna voda s ceste ali strehe se izliva na pobočje brez urejenega odvodnjavanja. Pogajanje o ceni in obvezna sanacija, saj je voda najpogostejši sprožilec.

Vprašanja za prodajalca

• Ali je bila na parceli ali v soseščini kdaj sanacija plazu ali podpornega zidu?
• Kdaj so bili nazadnje popravljeni tlaki, zidovi ali fasadne razpoke, in zakaj?
• Ali obstaja geološko-geomehansko poročilo iz časa gradnje in ga lahko dobim?
• Kam je speljana meteorna voda s strehe in z dvorišča?

Pogosta vprašanja

Ali plazove krije zavarovanje?

Osnovno požarno zavarovanje jih praviloma ne krije. Zemeljski plaz je običajno dodatna nevarnost, ki jo je treba posebej doplačati, na izpostavljenih lokacijah pa jo zavarovalnica lahko zavrne, kar je samo po sebi zgovoren podatek o lokaciji.

Zemljišče je v nizkem razredu, hiša pa stoji pod strmim pobočjem. Je to varno?

Ne nujno. Karta prikazuje predvsem izvorna območja plazov, medtem ko gmote in drobirski tokovi potujejo navzdol. Pri hiši pod pobočjem je merodajen razred pobočja nad njo, ne razred pod njo.

Koliko stane geološko mnenje in koliko časa traja?

Za posamezno parcelo je red velikosti nekaj sto do dva tisoč evrov, izdelava pa navadno nekaj tednov, saj vključuje ogled terena. Pri hiši na pobočju je to najbolje porabljen denar v celotnem postopku nakupa.