Je stanovanje etažno urejeno

Zakaj je to pomembno

Stanovanje kot samostojna nepremičnina pravno obstaja šele, ko je stavba razdeljena na posamezne dele in je ta delitev vpisana v zemljiško knjigo. Dokler ni, ne kupujete stanovanja številka 12, ampak idealni delež celotne stavbe - na primer 43/1000 - na katerega se v praksi veže dogovor med sostanovalci, ne pa vaša izključna lastninska pravica.

To ni teoretična razlika. Banka na tak delež praviloma ne odobri hipotekarnega kredita, ker ne more zastaviti stanovanja, ki ga v knjigi ni. Prodaja naprej je ožja, ker odpadejo vsi kupci s kreditom. Ureditev za nazaj je mogoča, a stane in traja: sporazumno mesece, po sodni poti prek ZVEtL-1 pogosto več let.

Kje to preverite

Kaj preverjate	Vir	Cena	Prijava
Ali je posamezni del vpisan v zemljiško knjigo	Zemljiška knjiga na portalu eSodstvo	0 EUR	SI-PASS (smsPASS ali Rekono)
Ali je stavba vpisana v kataster nepremičnin in razdeljena na dele	Javni vpogled v podatke o nepremičninah (GURS)	0 EUR	ni potrebna
Površina in raba posameznega dela	Isti javni vpogled	0 EUR	ni potrebna
Ali je pripadajoče zemljišče urejeno	Zemljiška knjiga, izpisek za parcelo pod stavbo	0 EUR	SI-PASS

Kako preverite, korak za korakom

1. Od prodajalca zahtevajte identifikator posameznega dela: katastrsko občino, številko stavbe in številko dela stavbe, zapisano kot na primer 1737-1234-12.
2. V javnem vpogledu GURS poiščite stavbo po naslovu in preverite, ali so v njej izkazani deli stavb ter ali se površina dela ujema s tem, kar prodajalec oglašuje.
3. Na portalu eSodstvo pridobite izpisek za ta posamezni del stavbe, ne le za parcelo.
4. Če izpiska za posamezni del ni, poglejte izpisek za parcelo, na kateri stavba stoji: če so tam vpisani solastniki z idealnimi deleži, etažna lastnina ni vzpostavljena.
5. Preverite, ali so vpisani tudi shrambe, parkirno mesto in garaža - pogosto so ločeni deli stavbe ali skupni deli v souporabi, kar ni isto.
6. Vprašajte upravnika za pogodbo o medsebojnih razmerjih in za podatek, ali kateri od postopkov vzpostavitve etažne lastnine že teče.

Kako berete rezultat

Urejeno stanje pomeni tri hkratne zapise: stavba je vpisana v kataster nepremičnin, razdeljena je na posamezne dele, in za vaš posamezni del obstaja svoj zemljiškoknjižni vložek z vpisanim lastnikom. Poleg posameznega dela izpisek navaja solastniški delež na skupnih delih, izražen v tisočinah, ki določa tudi glasovalno moč in prispevek v rezervni sklad.

Delna ureditev je pogosta pri starejših stavbah: stavba je v katastru nepremičnin vpisana in ima dele, v zemljiški knjigi pa etažna lastnina ni izvedena. Vpis v kataster sam po sebi ne ustvari lastninske pravice - to naredi šele vpis v zemljiško knjigo.

Pri hišah v nizu in dvojčkih preverite, ali gre res za dve samostojni stavbi na svojih parcelah ali za eno stavbo v etažni lastnini; pravni položaj je različen, videz pa enak.

Kaj pomeni slab izid

• Etažna lastnina ni vzpostavljena. Kupujete solastniški delež. Pogodbo pogojite z vzpostavitvijo in vpisom, ali pa odstopite - brez tega večina bank kredita ne bo odobrila.
• Stavba ni vpisana v kataster nepremičnin. Vpis mora izvesti geodet, kar traja in stane; zahtevajte, da to na svoje stroške uredi prodajalec pred podpisom.
• Površina dela stavbe se ne ujema z oglaševano. Uskladite ceno na dejansko vpisano površino ali zahtevajte geodetsko odmero; razlika deset kvadratnih metrov je pri ljubljanskih cenah lahko več deset tisoč evrov.
• Parkirno mesto ali shramba nista vpisana kot del stavbe niti nista dodeljena v vaši etažni delitvi. Kupujete ju s pogodbo, ki nikogar ne zavezuje. Zahtevajte vpis ali odbijte njuno vrednost od cene.
• Pripadajoče zemljišče stavbe ni urejeno. Dvorišče in dostop lahko pripadata nekomu tretjemu; to je razlog za pravni pregled pred podpisom.

Vprašanja za prodajalca

• Ali obstaja izpisek za posamezni del stavbe in mi ga lahko pošljete?
• So parkirno mesto, shramba in klet vpisani, ali gre le za dogovor med sostanovalci?
• Ali za stavbo teče kateri od postopkov po ZVEtL-1 in kdo ga vodi?
• Je sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih in kdo je upravnik?

Pogosta vprašanja

Kaj pomeni delež 43/1000 na izpisku?

To je vaš solastniški delež na skupnih delih stavbe, izračunan iz razmerja površin. Uporablja se za delitev stroškov, za prispevek v rezervni sklad in za glasovanje na zboru lastnikov.

Banka je rekla, da stanovanje ni primerno za zavarovanje kredita. Zakaj?

Najpogosteje zato, ker etažna lastnina ni vpisana, in banka nima česa zastaviti kot samostojne nepremičnine. Preverite izpisek za posamezni del; če ga ni, je to razlog.

Koliko traja vzpostavitev etažne lastnine?

Sporazumno, ko vsi lastniki sodelujejo, nekaj mesecev za geodetski del in vpis. Če kdo ne sodeluje, teče nepravdni postopek po ZVEtL-1, ki traja bistveno dlje in ga ni pametno računati v mesecih.