Je prodajalec res lastnik

Zakaj je to pomembno

Kupnino plačate osebi, ki vam mora dati lastninsko pravico. Če te pravice nima - ker je nepremičnina v solastnini, ker je bila zapuščina razdeljena drugače, kot prodajalec pripoveduje, ali ker prodaja podjetje, ki je že v stečaju - pogodba ni izvedljiva in denar dobivate nazaj po sodni poti, če sploh. To je najdražja napaka v celotnem postopku, hkrati pa jo z eno uro dela odkrijete skoraj vedno.

Pogosta različica ni prevara, ampak nered: prodajalec v dobri veri prodaja stanovanje, ki je formalno še vedno vpisano na pokojnega starša, ali hišo, ki je skupno premoženje zakoncev, čeprav je v knjigi le en zakonec. Oboje se da urediti, a traja tedne ali mesece, in to morate vedeti pred vplačilom are, ne po njem.

Kje to preverite

Kaj preverjate	Vir	Cena	Prijava
Kdo je vpisani lastnik in v kakšnem deležu	Zemljiška knjiga na portalu eSodstvo	0 EUR	SI-PASS (smsPASS ali Rekono)
Kako je lastništvo nastalo	Zgodovinski izpisek, isti portal	0 EUR	SI-PASS
Istovetnost podpisnika	Osebni dokument, ob overitvi notar	0 EUR	-
Pooblastilo za prodajo	Notarsko overjeno pooblastilo, ki ga pokaže pooblaščenec	20 EUR in več, plača pooblastitelj	-
Zastopniki pravne osebe	AJPES, Poslovni register Slovenije	0 EUR	ni potrebna
Insolventnost prodajalca (pravne osebe, podjetnika)	AJPES, eObjave	0 EUR	ni potrebna
Prenos po dedovanju	Pravnomočen sklep o dedovanju, ki ga predloži prodajalec	0 EUR	-

Za fizično osebo javnega registra plačilne sposobnosti ni. Edino, kar o njeni izpostavljenosti pove uraden vir, so zaznambe izvršbe in odprte plombe na izpisku iz zemljiške knjige.

Kako preverite, korak za korakom

1. Pridobite redni izpisek za točno tisto nepremičnino, ki jo kupujete, in preberite del z lastninsko pravico: ime, priimek, naslov in delež vsakega lastnika.
2. Primerjajte ime z osebnim dokumentom osebe, ki se predstavlja kot prodajalec. Če se ne ujema, mora ta oseba pokazati notarsko overjeno pooblastilo, ki izrecno dovoljuje prodajo prav te nepremičnine.
3. Če je lastnikov več, zahtevajte, da pogodbo podpišejo vsi. Solastnik lahko sam proda le svoj delež, ne celote, in ostali imajo pri prodaji deleža predkupno pravico.
4. Če je vpisan samo en zakonec ali partner, vprašajte, ali je bila nepremičnina pridobljena med zakonsko zvezo. Skupno premoženje se prodaja s soglasjem obeh, tudi kadar je v knjigo vpisan le eden.
5. Če je prejšnji lastnik pokojen, zahtevajte pravnomočen sklep o dedovanju in preverite, ali so dediči že vpisani. Dokler niso, prodajo izpeljite tako, da vpis dedičev in vaš vpis tečeta v pravilnem vrstnem redu, kar vodi notar.
6. Če prodaja pravna oseba ali podjetnik, v Poslovnem registru preverite zastopnika in omejitve njegovih pooblastil, v eObjavah pa, ali zoper njega teče insolvenčni postopek.
7. Izpisek ponovite tik pred podpisom pogodbe in znova pred plačilom preostanka kupnine.

Kako berete rezultat

V delu z lastninsko pravico je pri vsakem lastniku naveden delež, zapisan kot ulomek. En sam lastnik z deležem 1/1 je najpreprostejši položaj. Več oseb z deleži, ki se seštejejo v celoto, pomeni solastnino: nepremičnina je ena, lastnikov je več in vsi so stranka pogodbe.

Zgodovinski izpisek pokaže, kako je prodajalec lastnino pridobil in kdaj. Pridobitev pred nekaj tedni pri nepremičnini, ki se takoj prodaja naprej, ni sama po sebi sporna, je pa razlog, da preberete celotno verigo vpisov.

Plomba pri lastninski pravici pomeni, da je o spremembi lastništva že vložen predlog, o katerem sodišče še ni odločilo. Do odločitve vpisano stanje ni dokončno.

Kaj pomeni slab izid

• Podpisnik ni vpisani lastnik in nima overjenega pooblastila. Ne plačajte are. Pogodbo lahko sklenete šele, ko pooblastilo obstaja ali ko podpišejo lastniki sami.
• Solastnik ne soglaša s prodajo. Kupujete lahko le delež tistega, ki prodaja, kar skoraj nikoli ni tisto, kar želite. Odstopite.
• Nepremičnina je še vedno vpisana na pokojnega. Pogojite pogodbo z izvedenim vpisom dedičev in postavite rok; brez roka postopek zlahka traja leto dni.
• Zoper prodajalca teče insolvenčni postopek ali je vpisana zaznamba izvršbe. Posel prepustite notarju in notarski hrambi, ali pa odstopite - posamezni pravni posli pred stečajem se lahko izpodbijajo.
• Prodajalec noče pokazati izpiska ali dokazil. To je odgovor sam po sebi.

Vprašanja za prodajalca

• Ste nepremičnino pridobili med zakonsko zvezo ali zunajzakonsko skupnostjo?
• So vsi vpisani lastniki pripravljeni podpisati pogodbo pri istem notarju?
• Ali je bil kdaj kateri od prejšnjih prenosov opravljen brez vpisa v zemljiško knjigo?
• Če prodajate kot pooblaščenec: kdaj je bilo pooblastilo overjeno in ali je še veljavno?

Pogosta vprašanja

Prodajalec ima pogodbo, po kateri je kupil nepremičnino, v zemljiški knjigi pa ni vpisan. Je to dovolj?

Ne. Lastninska pravica na nepremičnini se pridobi z vpisom v zemljiško knjigo. Nevpisan kupec vam je ne more prenesti, dokler ni sam vpisan, zato mora najprej urediti svoj vpis.

Kaj, če prodajalec živi v tujini in ne more priti k notarju?

Podpiše lahko pooblaščenec z overjenim pooblastilom, ki mora biti pri tujem organu overjeno tako, da ga slovenski notar prizna, praviloma z apostilom. To načrtujte vnaprej, ker vzame nekaj tednov.

Kako preverim, ali je prodajalec zadolžen?

Za fizično osebo javno tega ne preverite. Preverite pa lahko posledice na sami nepremičnini: hipoteke, zaznambe izvršbe in odprte plombe so vidne na izpisku iz zemljiške knjige.