NUSZ, rezervni sklad in tekoči stroški

Zakaj je to pomembno

Kupci računajo obrok kredita, plačujejo pa obrok in vse ostalo. Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), prispevek v rezervni sklad, upravnik, ogrevanje, voda, elektrika in zavarovanje skupaj pogosto pomenijo nekaj sto evrov mesečno, pri starejši stavbi z načrtovano prenovo fasade ali dvigala pa še enkratno odmerjene zneske.

Ti stroški niso skriti, so pa razpršeni po različnih virih, zato jih je lahko spregledati do prve položnice. Stavba s prenizko napolnjenim rezervnim skladom in odloženo prenovo je nepremičnina z dolgom, ki še ni izstavljen.

Kje to preverite

Institucija	Vir	Kaj dobite	Cena	Prijava
Občina	Odlok o NUSZ	Območja, točkovanje in vrednost točke za odmero	0 EUR	ni potrebna
FURS	Odločba o odmeri NUSZ	Dejanski letni znesek za to nepremičnino	0 EUR	prodajalec priskrbi
Upravnik	Obračun obratovalnih stroškov, stanje rezervnega sklada, načrt vzdrževanja	Mesečni stroški in načrtovana dela	0 EUR	prek prodajalca
Dobavitelji	Letni obračun elektrike, ogrevanja in vode	Realna poraba te nepremičnine	0 EUR	prodajalec priskrbi

Kako preverite, korak za korakom

1. Od prodajalca zahtevajte zadnjo odločbo o odmeri NUSZ - to je edini zanesljiv podatek o znesku za to nepremičnino.
2. Zahtevajte zadnjih dvanajst mesecev obračunov upravnika, ne le enega meseca: obratovalni stroški nihajo s sezono.
3. V obračunu poiščite postavko rezervnega sklada in vprašajte upravnika za stanje sklada na dan in za načrt vzdrževanja za naslednja tri leta.
4. Preverite, ali je skupščina etažnih lastnikov že sprejela sklep o večjem posegu (fasada, streha, dvigalo, kurilnica) in kako se financira.
5. Zahtevajte letni obračun ogrevanja in elektrike; pri hiši tudi porabo kurilnega olja, plina ali peletov.
6. Preverite, ali obstajajo zapadle neporavnane obveznosti prejšnjega lastnika do upravnika ali sklada, in kdo jih poravna.
7. Vse zneske seštejte v en mesečni znesek in ga prištejte predvidenemu obroku kredita.

Kako berete rezultat

NUSZ je občinska dajatev, ne državni davek: odlok občine določi območja, merila in vrednost točke, FURS pa na podlagi občinskih podatkov izda odmerno odločbo. Zato se znesek med občinami razlikuje bolj, kot bi pričakovali, in ga ni mogoče oceniti iz splošnega pravila - preverite ga za konkretno nepremičnino. Obdavčitev nepremičnin je predmet napovedanih reform, zato preverite tudi, kaj velja v letu vašega nakupa.

Rezervni sklad je obvezen v večstanovanjskih stavbah z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli. Prispevek se določi po merilih iz pravilnika, kjer je izhodišče površina posameznega dela in starost stavbe. Najnižji mesečni prispevek za stavbe od 11 do 30 let znaša 0,20 EUR/m², za stavbe od 31 do 60 let 0,25 EUR/m² in za starejše od 60 let 0,30 EUR/m²; za stavbe do 10 let starosti prispevek ni obvezen. To so spodnje meje - lastniki lahko z načrtom vzdrževanja določijo višji prispevek, in pri stavbi pred prenovo je to verjetno.

Vplačila v rezervni sklad so vezana na nepremičnino, ne na lastnika: ob prodaji se ne vračajo in ostanejo skladu.

Kaj pomeni slab izid

• Prazen rezervni sklad in stara stavba. Prenova bo, financirana bo z dvigom prispevka ali z enkratnim vplačilom. Ocenite znesek in se pogajajte o ceni.
• Sprejet sklep o velikem posegu brez zbranih sredstev. Vprašajte za sklep skupščine in znesek na vaš posamezni del, nato zahtevajte, da ga plača prodajalec ali da se odbije od kupnine.
• Neporavnane obveznosti do upravnika. Zapišite v pogodbo, da jih poravna prodajalec pred prevzemom, in zahtevajte potrdilo upravnika o stanju.
• Prodajalec ne želi izdati obračunov. Brez podatkov o stroških ne morete oceniti, koliko boste mesečno plačevali. Vztrajajte ali odstopite.

Vprašanja za prodajalca

• Koliko je znašal NUSZ v zadnjem letu in ali imate odločbo?
• Kakšno je stanje rezervnega sklada in kateri posegi so načrtovani?
• Koliko je znašal celoletni strošek ogrevanja in kako se obračunava?
• Ali imate do upravnika ali dobaviteljev odprte obveznosti?

Pogosta vprašanja

Kdo plača NUSZ v letu nakupa?

Zavezanec je uporabnik nepremičnine, odmera pa se izda za koledarsko leto. Razdelitev bremena med prodajalcem in kupcem za tekoče leto se zato dogovori in zapiše v pogodbo, sicer ostane strošek pri tistem, ki mu je odločba izdana.

Ali se vplačila v rezervni sklad ob prodaji vrnejo?

Ne. Sredstva pripadajo skladu stavbe in ostanejo v njem, kar pomeni, da s stanovanjem kupite tudi sorazmerni delež zbranih sredstev - ali njihovo odsotnost.

Ali je mogoče prispevek v rezervni sklad znižati?

Le do zakonskega minimuma in le s sklepom etažnih lastnikov. Nižji prispevek ne pomeni cenejšega vzdrževanja, temveč odloženo plačilo.