Osnove stanovanjskega kredita

Zakaj je to pomembno

Kredit določi vaš proračun, in proračun določi, katere nepremičnine sploh gledate. Kupci, ki se za financiranje zmenijo šele po ponudbi, se pogosto znajdejo v položaju, ko je ara vplačana, banka pa odobri manj, kot so računali.

Omejitve pri kreditiranju prebivalstva niso stvar posamezne banke, temveč makrobonitetnih ukrepov Banke Slovenije. Ker so enake pri vseh bankah, jih je smiselno poznati, preden se pogovarjate s prvo.

Kje to preverite

Institucija	Vir	Kaj dobite	Cena	Prijava
Banka Slovenije	Makrobonitetne omejitve kreditiranja	Pravila o DSTI, LTV in minimalni kreditni sposobnosti	0 EUR	ni potrebna
Banke	Informativni izračun	Znesek, obrok, obrestna mera in stroški	0 EUR	ni potrebna
Banka	Cenitev nepremičnine	Vrednost, ki jo banka upošteva za zavarovanje	plačilo po ceniku	vloga

Kako preverite, korak za korakom

1. Izračunajte svoj neto mesečni dohodek in vse obstoječe obveznosti (krediti, limiti, leasing, preživnine).
2. Preverite, ali je predviden obrok skupaj z obstoječimi obveznostmi pod polovico neto dohodka in ali vam ostane dovolj za življenje.
3. Pridobite informativne izračune pri vsaj treh bankah in jih primerjajte po efektivni obrestni meri, ne po nominalni.
4. Odločite se med fiksno in spremenljivo obrestno mero in za spremenljivo izračunajte obrok tudi pri višji referenčni obrestni meri.
5. Preverite, kaj banka zahteva poleg hipoteke: zavarovanje nepremičnine, življenjsko zavarovanje, odprtje računa, prejemanje plače.
6. Pridobite pisno predodobritev, preden podate ponudbo, in v ponudbo vključite pogoj glede odobritve kredita.
7. Preštejte vse enkratne stroške: cenitev, odobritev, notarski zapis sporazuma o zavarovanju, vpis hipoteke, zavarovanje.

Kako berete rezultat

Trije parametri določajo, koliko dobite.

DSTI je razmerje med mesečnim obrokom vseh kreditov in neto dohodkom. Ob sklenitvi ne sme preseči 50 %, banke pa smejo majhen delež novih pogodb odobriti nad to mejo.

Minimalna kreditna sposobnost je znesek, ki vam mora po plačilu obroka ostati; Banka Slovenije ga določa in ga letno preverja, znaša pa 745 EUR mesečno.

LTV je razmerje med zneskom kredita in vrednostjo nepremičnine. Priporočilo Banke Slovenije je, da ne presega 80 %, kar v praksi pomeni približno petino lastne udeležbe - vendar je to priporočilo, ne prepoved, zato se politike bank razlikujejo.

Ročnost stanovanjskih kreditov ni omejena z makrobonitetnim ukrepom; omejitve so pri potrošniških kreditih. Daljša doba pomeni nižji obrok in bistveno višje skupne obresti - primerjajte oboje.

Cenitev, ki jo naroči banka, je merodajna za kredit in ni isto kot posplošena vrednost ali kot dogovorjena cena. Če je cenitev nižja od cene, mora razliko pokriti vaša lastna udeležba.

Kaj pomeni slab izid

• Obrok je pri meji 50 % DSTI. Kredit boste morda dobili, rezerve pa nimate. Zmanjšajte znesek ali podaljšajte dobo zavestno, ne na silo.
• Cenitev je nižja od dogovorjene cene. Bodisi doplačate razliko iz svojih sredstev bodisi se ponovno pogajate o ceni.
• Ara je vplačana brez pogoja o kreditu. Če banka zavrne, je ara ogrožena. Pogoj vpišite vnaprej.
• Spremenljiva obrestna mera brez izračuna scenarija. Preračunajte obrok pri višji referenčni meri; če takrat ne zdrži, ni pravi kredit.

Vprašanja za prodajalca

• Ali sprejmete pogoj, da pogodba velja ob odobritvi kredita?
• Do kdaj potrebujete dokazilo o odobrenem financiranju?
• Ali obstaja vpisana hipoteka, ki jo bo treba izbrisati pred vpisom moje?

Pogosta vprašanja

Koliko lastne udeležbe potrebujem?

Priporočilo Banke Slovenije je razmerje med kreditom in vrednostjo nepremičnine do 80 %, kar pomeni približno petino lastnih sredstev. Poleg tega potrebujete gotovino za stroške nakupa, ki v to razmerje niso vključeni.

Ali lahko dobim kredit, če sem samozaposlen?

Da, banke pa dohodek presojajo drugače - praviloma po davčnih obračunih zadnjih let in z večjo previdnostjo. Pripravite dokumentacijo prej, ker podaljša postopek.

Se splača fiksna ali spremenljiva obrestna mera?

Fiksna daje predvidljiv obrok in ščiti pred dvigom referenčne mere, spremenljiva je ob sklenitvi pogosto nižja. Odločitev je odvisna od tega, koliko dviga obroka zmorete - preračunajte oba scenarija, preden se odločite.