Pogodba s posrednikom in provizija

Zakaj je to pomembno

Posrednik je lahko koristen, ni pa nevtralen: dela za naročitelja, ki ga plača, in njegov interes je sklenjen posel. Kupec, ki predpostavlja, da posrednik zastopa tudi njega, pogosto podpiše dokumente, ki jih ni pripravil nihče z njegove strani.

Do septembra 2025 je bilo plačilo za posredovanje pri stanovanjskih nepremičninah zakonsko omejeno na 4 % pogodbene vrednosti. Ustavno sodišče je z odločbo v zadevi U-I-205/19, U-I-230/19 to omejitev razveljavilo v delu, ki se nanaša na posredovanje pri enostanovanjskih stavbah, stanovanjih in bivalnih enotah, ko je stranka fizična oseba. Provizija je zato danes stvar dogovora, kar pomeni, da je treba o njej pogajati in jo preveriti pisno, ne domnevati.

Kje to preverite

Institucija	Vir	Kaj dobite	Cena	Prijava
Ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve	Imenik nepremičninskih posrednikov	Ali ima posrednik veljavno licenco	0 EUR	ni potrebna
SPOT / gov.si	Opis poklica in pogojev	Obveznosti posrednika in nepremičninske družbe	0 EUR	ni potrebna
Ustavno sodišče RS	Odločba U-I-205/19, U-I-230/19	Kaj je razveljavljeno in zakaj	0 EUR	ni potrebna
Tržni inšpektorat RS	Prijava kršitve	Nadzor nad ravnanjem družbe	0 EUR	vloga

Kako preverite, korak za korakom

1. Vprašajte za ime posrednika in nepremičninske družbe ter preverite vpis v imeniku nepremičninskih posrednikov.
2. Vprašajte, koga posrednik zastopa v tem poslu in kdo mu plača provizijo.
3. Preden karkoli podpišete, preberite pogodbo o posredovanju v celoti: višino plačila, kdaj nastane pravica do plačila, trajanje, ekskluzivnost in odpoved.
4. Preverite, kateri stroški so vključeni v plačilo in kateri se zaračunajo posebej (oglaševanje, ogledi, pridobivanje listin).
5. Preverite, ali ima družba sklenjeno zavarovanje odgovornosti za dejavnost posredovanja.
6. Če vam ponudijo podpis pogodbe o posredovanju na ogledu, si vzemite čas - nič ne zahteva podpisa na mestu.
7. Vse, kar posrednik pove o nepremičnini, preverite pri uradnem viru; posrednikova izjava ne nadomesti izpiska ali odločbe.

Kako berete rezultat

Pogodba o posredovanju se sklene pisno in določa, kaj posrednik dolguje: iskanje priložnosti, ogledi, preveritve, pomoč pri pogajanjih in pri sklenitvi posla. Ključni člen je tisti o nastanku pravice do plačila - praviloma je vezan na sklenitev pogodbe, na katero je posrednik pripeljal stranki.

Ekskluzivna pogodba pomeni, da je plačilo dogovorjeno tudi, če posel sklenete mimo posrednika, kadar je bil stik vzpostavljen prek njega. Rok veljavnosti in način odpovedi sta zato enako pomembna kot odstotek.

Ker zgornje meje plačila pri stanovanjskih poslih ni več, je odstotek pogajalsko vprašanje. Zgodovinsko izhodišče na trgu je bilo okoli 2 do 4 % pogodbene vrednosti; ponudbe je smiselno primerjati med družbami in dogovor zapisati skupaj z natančno opredelitvijo, kaj je vključeno.

Razveljavitev zadeva višino plačila, ne pa drugih obveznosti nepremičninskih družb - licenca, zavarovanje odgovornosti, pisna pogodba, obveščanje in skrbnost ostajajo.

Kaj pomeni slab izid

• Posrednik brez licence ali družba brez zavarovanja odgovornosti. Ne sklepajte posla prek njiju; ob napaki nimate od koga terjati.
• Podpis pogodbe o posredovanju na ogledu, brez branja. Pogosto vsebuje ekskluzivnost in plačilo tudi ob poslu mimo posrednika. Vzemite dokument s seboj.
• Provizija ni jasno opredeljena ali je odvisna od "običajnega". Zahtevajte znesek ali odstotek, osnovo in trenutek nastanka pravice do plačila.
• Posrednik odsvetuje odvetnika ali lasten pregled listin. To je opozorilni znak; nikoli ni v vašem interesu, da posel pregleda le nasprotna stran.

Vprašanja za prodajalca

• Kdo je naročitelj posredovanja in kdo plača provizijo?
• Ali ima posrednik pisno pooblastilo za prodajo in za sprejem are?
• Katere preveritve je posrednik že opravil in ali lahko dobim listine?

Pogosta vprašanja

Ali velja omejitev provizije na 4 %?

Za posredovanje pri enostanovanjskih stavbah, stanovanjih in bivalnih enotah, kjer je stranka fizična oseba, ne več - Ustavno sodišče je to omejitev razveljavilo z odločbo v zadevi U-I-205/19, U-I-230/19. Višina je zato predmet dogovora in pogajanj.

Ali mora kupec plačati posrednika?

Le, če je s posrednikom sklenil pogodbo o posredovanju. Če je naročitelj prodajalec, kupec posredniku ne dolguje plačila - razen če je sam podpisal pogodbo, pogosto ob ogledu.

Kje prijavim nepravilno ravnanje posrednika?

Tržnemu inšpektoratu RS, ki nadzoruje ravnanje nepremičninskih družb; za pogodbeni spor pa je pot civilna tožba oziroma mediacija.