Ponudba, ara in predpogodba

Zakaj je to pomembno

Ara je po Obligacijskem zakoniku znamenje, da je pogodba sklenjena. Ko jo izročite, pogodba praviloma velja, tudi če je "prava" pogodba še ni podpisana. Če posel propade po vaši krivdi, aro izgubite; če po prodajalčevi, lahko zahtevate vrnitev dvojne are.

Zato je ara najbolj napačno razumljen korak v celotnem nakupu. Kupci jo dojemajo kot rezervacijo termina, pravno pa je zaveza, ki jo je drago razdreti. Vse, kar niste preverili pred vplačilom are, preverjate v položaju, v katerem je odstop drag.

Kje to preverite

Vprašanje	Vir	Kaj dobite
Kaj pravno pomeni ara	Obligacijski zakonik	Pravila o ari, odstopnini in posledicah neizpolnitve
Kaj mora vsebovati predpogodba	Obligacijski zakonik	Bistvene sestavine glavne pogodbe in vezanost
Kako varno hraniti aro	Notarska zbornica Slovenije	Notarska hramba namesto nakazila na osebni račun
Ali je prodajalec res lastnik	zemljiška knjiga	Vpisano lastništvo in bremena pred vplačilom

Kako preverite, korak za korakom

1. Preden karkoli plačate, pridobite zemljiškoknjižni izpisek in preverite lastništvo ter bremena.
2. Ponudbo oddajte pisno in v njej navedite ceno, rok sklenitve pogodbe, rok prevzema, način plačila in pogoje, ob katerih ponudba preneha veljati.
3. Če posel pogojujete s kreditom, to zapišite izrecno: da ponudba oziroma predpogodba preneha, če banka kredita ne odobri, in da se ara vrne.
4. V dokument zapišite tudi, kaj se zgodi ob odkritju bremena, neurejene etažne lastnine ali neskladja s katastrom.
5. Aro dogovorite v obsegu, ki vas ne uniči ob sporu - v praksi je pogosta desetina kupnine, zakonske obveznosti pa ni.
6. Aro plačajte z nakazilom in z jasnim namenom plačila, po možnosti prek notarske hrambe, nikoli v gotovini brez potrdila.
7. Predpogodbo, če jo sklepate, sestavite tako, da vsebuje vse bistvene sestavine glavne pogodbe - sicer ni zavezujoča.

Kako berete rezultat

Ara ni odstopnina. Odstopnina je posebej dogovorjen znesek, ob plačilu katerega stranka sme odstopiti; ara je znamenje sklenitve pogodbe s posledicami ob neizpolnitvi. Če želite možnost odstopa brez kazni, mora to v dokumentu pisati.

Predpogodba zavezuje k sklenitvi glavne pogodbe, če vsebuje njene bistvene sestavine. Ohlapna predpogodba brez cene, predmeta in rokov je vir spora, ne varovalo.

Pogoj v korist kupca je najmočnejše orodje v tej fazi. "Pogodba preneha, če banka do datuma X ne odobri kredita, in ara se v celoti vrne" je stavek, ki reši veliko večino zapletov, ki jih sicer plačate.

Kaj pomeni slab izid

• Prodajalec zahteva aro pred vpogledom v zemljiško knjigo. Zavrnite. Ni razloga, da preverjanje ne bi bilo opravljeno prej.
• Ara na osebni račun neznane osebe ali agencije brez podlage. Vztrajajte pri notarski hrambi ali pri nakazilu lastniku, ki je vpisan v zemljiški knjigi.
• Ni pogoja glede kredita. Če kredit ni odobren, izgubite aro. To je najpogostejši način, kako kupci izgubijo pet mestno vsoto.
• Nepremičnina je v solastnini in podpisuje le en solastnik. Brez soglasja vseh solastnikov ali pooblastila ne plačujte ničesar.

Vprašanja za prodajalca

• Ali soglašate z notarsko hrambo are?
• Kdaj ste pripravljeni podpisati prodajno pogodbo in kdaj izročiti nepremičnino?
• Ali obstajajo druge osebe, katerih soglasje je potrebno za prodajo?
• Ali ste pripravljeni sprejeti pogoj glede odobritve kredita?

Pogosta vprašanja

Koliko are je običajno?

V praksi je pogosta desetina kupnine, vendar znesek ni predpisan. Nižja ara pomeni manjše tveganje za kupca in šibkejšo zavezo za prodajalca - to je predmet pogajanj.

Ali dobim aro nazaj, če si premislim?

Praviloma ne. Če za neizpolnitev odgovarjate vi, prodajalec aro obdrži; če odgovarja on, lahko zahtevate dvojno aro. Izjeme so tiste, ki jih dogovorite v dokumentu.

Ali potrebujem predpogodbo, če lahko takoj podpišem pogodbo?

Ne. Predpogodba je smiselna, kadar nekaj še ni urejeno - kredit, izbris bremena, vpis etažne lastnine - in želita stranki vmes zavezo. Če ovir ni, je hitrejša in varnejša pot naravnost do prodajne pogodbe.