Kaj so podobne nepremičnine res dosegle

Zakaj je to pomembno

Oglasna cena je prodajalčeva želja, ne podatek o trgu. V Sloveniji se vsak sklenjen posel z nepremičnino poroča v evidenco trga nepremičnin (ETN), ki jo vodi Geodetska uprava RS (GURS), in del teh podatkov je javno dostopen brezplačno. Kupec, ki pred pogajanji pogleda deset primerljivih realiziranih poslov, ve, ali je razlika med oglasom in trgom 2 % ali 20 %, in se pogaja z argumentom namesto z občutkom.

Napaka v to smer je draga v obe smeri: preplačilo se pozna pri prodaji čez deset let, prenizka ponudba pa vas izloči iz posla, ki je bil pošteno ocenjen.

Kje to preverite

Institucija	Portal	Kaj dobite	Cena	Prijava
GURS	Vpogled v aktualne cene nepremičnin (ETN-JV)	Sklenjeni posli zadnjih let, brez pogodbenih strank in brez točnega naslova	0 EUR	ni potrebna
GURS	Javni geodetski podatki (JGP)	Prenos podatkovnih datotek ETN	0 EUR	ni potrebna
MJU	OPSI - odprti podatki	Isti podatki kot podatkovni niz za lastno analizo	0 EUR	ni potrebna

Komercialne aplikacije nad temi podatki obstajajo in so lahko udobne, niso pa vir. Vir je evidenca; kar aplikacija pokaže, mora biti mogoče preveriti v njej.

Kako preverite, korak za korakom

1. Odprite javni vpogled v ETN in se v karti premaknite na sosesko, ki vas zanima.
2. Omejite iskanje na vrsto nepremičnine (stanovanje, hiša) in na obdobje zadnjih dvanajstih do štiriindvajsetih mesecev.
3. Izberite posle, ki so res primerljivi: podobna kvadratura (±15 %), podobno leto izgradnje, isto naselje ali del mesta, podobno nadstropje pri stanovanjih.
4. Za vsak posel si izpišite ceno, površino in datum, nato izračunajte ceno na kvadratni meter.
5. Odmislite skrajni vrednosti navzgor in navzdol in poglejte sredino preostalih - ta je vaša primerjalna cena na kvadratni meter.
6. To številko pomnožite s površino nepremičnine, ki jo kupujete, in razliko do oglasne cene zapišite kot izhodišče za pogajanja.
7. Če je poslov premalo, razširite območje ali obdobje, vendar zapišite, da je vzorec majhen - dva posla nista trg.

Kako berete rezultat

Cena na kvadratni meter je primerjalna osnova, ne resnica o vaši nepremičnini. Razlike navzgor pojasnjujejo prenova, dvigalo, mirna lega, balkon, parkirno mesto, nizki obratovalni stroški; navzdol pritlična lega, hrup, slabo stanje skupnih delov, ogrevanje na kurilno olje.

Podatki v javnem vpogledu so anonimizirani: brez pogodbenih strank, brez natančne lokacije in brez identifikatorjev nepremičnine. Zato v njih ne iščite točno tiste stavbe, temveč raven cen v okolišu.

Upoštevajte tudi zamik. Posel se poroča po sklenitvi, cena pa je bila dogovorjena še prej, zato podatki zadnjih mesecev opisujejo trg izpred pol leta. V hitro spreminjajočem se trgu je to razlika, ki jo je treba pri pogajanjih izreči na glas.

Kaj pomeni slab izid

• Oglasna cena je bistveno nad primerljivimi posli. Vprašajte, kaj to razliko upravičuje, in odgovor preverite. Če razlage ni, se pogajajte s podatki ali odstopite - preplačila ne popravi noben pogodbeni člen.
• V okolišu skoraj ni poslov. Trg je nelikviden, kar pomeni tudi, da boste ob morebitni prodaji čakali. To je razlog za previdnost in za nižjo ceno, ne za paniko.
• Prodajalec predlaga, da v pogodbo zapišete nižjo ceno od dogovorjene. To je davčna utaja, pri kateri tvegate vi: nižja pogodbena cena je tudi nižja podlaga za vaše kasnejše dokazovanje in za odmero davka ob vaši prodaji. Zavrnite.

Vprašanja za prodajalca

• Kako ste prišli do te cene in katere primerljive posle ste upoštevali?
• Kdaj je bila nepremičnina prvič oglaševana in ali je bila cena že znižana?
• Kaj je vključeno v ceno - parkirno mesto, shramba, oprema?

Pogosta vprašanja

Ali lahko v evidenci vidim ceno točno določenega stanovanja?

V javnem vpogledu ne. Podatki so objavljeni brez pogodbenih strank in brez natančne lokacije, tako da vidite raven cen v območju, ne posameznega naslova.

Zakaj se realizirane cene razlikujejo od oglasnih?

Ker je oglas izhodišče pogajanj. Razlika med oglasno in doseženo ceno se med lokacijami in obdobji močno razlikuje, zato je nima smisla ocenjevati z odstotkom iz članka - preverite jo na svojih primerljivih poslih.

Ali podatki vključujejo tudi novogradnje in prodaje med sorodniki?

Evidenca zajema različne vrste poslov, tudi takšne, ki niso tržni (na primer prodaje med povezanimi osebami) ali imajo posebne pogoje. Zato skrajne vrednosti izločite in se opirajte na sredino primerljivega vzorca.