Davek na promet, DDV in drugi stroški

Zakaj je to pomembno

Cena ni celoten strošek nakupa. Poleg kupnine je treba plačati notarja, sodno takso, praviloma cenitev za banko, stroške odobritve kredita in - če je vključen - posrednika. Ti zneski se pri običajnem stanovanju seštejejo v nekaj sto do nekaj tisoč evrov, in ker zapadejo v nekaj tednih, jih je treba imeti v gotovini poleg lastne udeležbe.

Drugo vprašanje je, katera dajatev sploh velja za vaš posel. Rabljena nepremičnina se obdavči z davkom na promet nepremičnin, novogradnja od investitorja pa z DDV - in obe ceni je treba med sabo primerjati previdno.

Kje to preverite

Dajatev ali strošek	Kdo plača	Kje je vir
Davek na promet nepremičnin, 2 %	prodajalec (če ni dogovorjeno drugače)	FURS
DDV pri novogradnji, 9,5 % ali 22 %	vključen v ceno, ki jo plača kupec	FURS
Overitev in notarske storitve	dogovor, v praksi pogosto kupec	notarska tarifa
Sodna taksa za vpis v zemljiško knjigo	kupec	zemljiškoknjižno sodišče
Cenitev in stroški odobritve kredita	kupec	banka
Provizija posrednika	naročitelj po pogodbi o posredovanju	pogodba

Kako preverite, korak za korakom

1. Ugotovite, ali gre za promet rabljene nepremičnine ali za dobavo novogradnje s strani zavezanca za DDV - od tega je odvisno, katera dajatev velja.
2. Pri rabljeni nepremičnini se dogovorite, kdo vloži napoved in kdaj: zavezanec je prodajalec in rok je 15 dni po sklenitvi pogodbe.
3. Preverite, da je v pogodbi zapisano, kdo nosi davek; zakonski zavezanec je prodajalec, drugačen dogovor pa mora biti izrecen.
4. Napoved se vloži pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina, mogoča je tudi elektronska vložitev prek eDavkov, priloga je pogodba.
5. Po odmeri in plačilu davka FURS izda potrdilo, ki ga notar potrebuje za overitev - brez njega overitve ne bo.
6. Pri novogradnji preverite, katera stopnja DDV je uporabljena in ali je cena v oglasu z DDV ali brez.
7. Sestavite si seznam svojih stroškov: notar, taksa, cenitev, zavarovanje, morebitna provizija, selitev, in ga prištejte lastni udeležbi.

Kako berete rezultat

Davek na promet nepremičnin znaša 2 % od davčne osnove, ki je praviloma pogodbena cena, zavezanec pa je prodajalec. Če je pogodbena cena občutno nižja od tržne, sme davčni organ osnovo določiti drugače - kar je še en razlog, da se cena v pogodbi ne "optimizira".

DDV se plača namesto davka na promet, kadar nepremičnino prodaja zavezanec za DDV v okviru dobave novega objekta. Za stanovanjske objekte, ki so del socialne politike, velja nižja stopnja 9,5 %, pri čemer je merilo uporabna površina - v večstanovanjski stavbi do 120 m², pri enostanovanjski stavbi do 250 m². Kar je nad tem, se obdavči po splošni stopnji 22 %, zato je razlika v ceni med velikim in manjšim stanovanjem v isti stavbi lahko večja, kot se zdi.

Vaš del stroškov je manjši od davka, a ni zanemarljiv: notarske storitve po tarifi, sodna taksa, ki je odvisna od vrednosti nepremičnine, in pri kreditu cenitev ter stroški odobritve.

Kaj pomeni slab izid

• Prodajalec zahteva, da davek plačate vi, in tega ne zapiše v pogodbo. Bodisi zapišite bodisi zavrnite; ustni dogovor o davku je vir spora.
• Prodajalec odlaša z vložitvijo napovedi. Overitve ne bo, dokler davek ni plačan, in vaš vpis se zamakne. Rok vpišite v pogodbo skupaj s posledico.
• Predlagana je nižja cena v pogodbi. To je davčna utaja z vašim tveganjem, tudi pri vaši kasnejši prodaji, ko bo dobiček videti večji.
• Pri novogradnji ni jasno, ali je cena z DDV. Zahtevajte pisno pojasnilo in preverite uporabljeno stopnjo.

Vprašanja za prodajalca

• Kdaj boste vložili napoved za odmero davka na promet nepremičnin?
• Ali je cena v oglasu končna in kaj vse vključuje?
• Pri novogradnji: katera stopnja DDV je obračunana in za katero površino?

Pogosta vprašanja

Kdo plača 2-odstotni davek na promet nepremičnin?

Zavezanec je prodajalec. Stranki se lahko dogovorita drugače, vendar mora biti to zapisano v pogodbi - do FURS ostane zavezanec prodajalec.

Ali plačam davek na promet in DDV hkrati?

Ne. Posel je obdavčen bodisi z DDV bodisi z davkom na promet nepremičnin, ne z obojim.

Kakšni so tipični skupni stroški kupca?

Brez posrednika in brez kredita gre praviloma za nekaj sto evrov (overitev, sodna taksa, morebitni pregled pogodbe). S kreditom se prištejeta cenitev in strošek odobritve, s posredovanjem pa provizija, ki je danes stvar dogovora.