Nakup korak za korakom

Zakaj je to pomembno

Nakup nepremičnine ni en podpis, temveč zaporedje korakov, v katerem vsak korak zapre nekatere možnosti. Ko je ara vplačana, je odstop drag; ko je pogodba overjena, je posel sklenjen; ko je predlog vložen, je vrstni red vpisa zavarovan.

Kupci najpogosteje ne izgubijo denarja zato, ker bi izbrali napačno nepremičnino, temveč zato, ker so korake opravili v napačnem vrstnem redu - preverjanja po podpisu namesto pred njim. Ta stran je zemljevid, posamezni koraki pa so opisani na svojih straneh.

Kje to preverite

Faza	Kdo vodi	Kje je uradni vir
Preverjanje nepremičnine	kupec	zemljiška knjiga, kataster, občina, ARSO
Ponudba, ara, predpogodba	kupec in prodajalec	Obligacijski zakonik
Prodajna pogodba in overitev	notar	Notarska zbornica Slovenije
Davek na promet nepremičnin	prodajalec, odmeri FURS	FURS
Vpis lastninske pravice	notar ali kupec	zemljiškoknjižno sodišče

Kako preverite, korak za korakom

1. Pred ponudbo preverite nepremičnino. Zemljiškoknjižni izpisek, bremena, etažna ureditev, dovoljenja, namenska raba, tveganja lokacije in stroški lastništva. Vse to je ceneje pred ponudbo kot po njej.
2. Uredite financiranje do informativnega izračuna. Banka vam pove, koliko lahko dobite, preden se zavežete, koliko boste plačali.
3. Podajte ponudbo v pisni obliki in v njej navedite ceno, rok plačila, rok prevzema in pogoje, pod katerimi ponudba velja.
4. Ara ali predpogodba. Ara pomeni, da je pogodba sklenjena; vplačajte jo šele, ko so preverjanja opravljena in ko je jasno, kako se izbrišejo morebitna bremena.
5. Prodajna pogodba. Vsebuje ceno, roke, način plačila, mehanizem izbrisa bremen, zemljiškoknjižno dovolilo in izročitev. Preberite jo pred podpisom, po možnosti z odvetnikom.
6. Davčna napoved in odmera. Prodajalec vloži napoved za odmero davka na promet nepremičnin v 15 dneh po sklenitvi pogodbe; potrdilo o plačanem davku je pogoj za overitev podpisa.
7. Overitev podpisa pri notarju in praviloma notarska hramba kupnine ali ureditev nakazila prek banke.
8. Plačilo kupnine po dogovorjenem mehanizmu, običajno del neposredno banki prodajalca za izbris hipoteke.
9. Vložitev zemljiškoknjižnega predloga - praviloma isti dan, ko je overitev opravljena.
10. Prevzem nepremičnine s primopredajnim zapisnikom: stanje števcev, ključi, dokumentacija, prijava sprememb pri dobaviteljih in upravniku.
11. Vpis lastninske pravice in preverjanje, da je izveden tako, kot je bilo dogovorjeno.

Kako berete rezultat

Denar in pravice se ne premikajo hkrati, in prav v tej vrzeli nastane tveganje. Kupec plača, preden je vpisan; prodajalec izroči, preden je plačilo pri njem. Vsi standardni instrumenti - notarska hramba, plačilo v tranšah, zaznamba vrstnega reda - obstajajo zato, da se ta vrzel zapre.

Časovnica je v praksi približno takšna: preverjanja nekaj dni do dveh tednov, od ponudbe do overjene pogodbe dva do štiri tedne, odmera davka po vložitvi napovedi običajno nekaj tednov, zemljiškoknjižni postopek pa nekaj dni do odločbe in približno mesec do pravnomočnosti. Če je vmes kredit, računajte z dodatnimi tedni za cenitev in odobritev.

Kaj pomeni slab izid

• Prodajalec sili k hitremu vplačilu are pred preverjanji. To je najpogostejši vzorec, v katerem kupci izgubijo denar. Preverjanja opravite prej.
• Ni jasnega mehanizma, kako se izbriše hipoteka. Brez zapisanega postopka in roka pogodbe ne podpisujte.
• Prodajalec predlaga plačilo "na roko" ali zunaj pogodbe. Zavrnite; tvegate vi.
• Nihče ne prevzame odgovornosti za vložitev predloga v zemljiško knjigo. V pogodbi mora pisati, kdo ga vloži, do kdaj in kdo krije stroške.

Vprašanja za prodajalca

• Kdaj želite prevzem in ali je nepremičnina zasedena?
• Katera bremena so vpisana in kako se bodo izbrisala?
• Ali soglašate z notarsko hrambo kupnine?
• Kdo bo sestavil pogodbo in kdo krije notarske stroške?

Pogosta vprašanja

Kdaj sem pravno lastnik?

Ko je lastninska pravica vpisana v zemljiško knjigo na podlagi overjenega zemljiškoknjižnega dovolila. Podpis pogodbe in plačilo kupnine sta pogoja, ne pa vpis sam.

Ali potrebujem odvetnika?

Ni obvezen, je pa smiseln pri vsakem poslu, ki ni preprost: bremena, dediči, več solastnikov, novogradnja, nakup s kreditom in aro hkrati. Strošek pregleda pogodbe je majhen v primerjavi s ceno napake.

Koliko časa traja celoten nakup?

Praviloma od enega do treh mesecev od dogovora do vpisa, odvisno predvsem od kredita, izbrisa bremen in hitrosti odmere davka.